Rechercher un quartier à éviter à Aix-les-Bains relève souvent d’un besoin concret : éviter les nuisances, préserver son investissement ou garantir son quotidien. Pourtant, les réputations des lieux sont parfois biaisées, et les réalités locales méritent d’être décortiquées.
Découvrez ici une analyse factuelle, appuyée sur des données chiffrées (comme la hausse de 18,6 % de la délinquance en 2024) et des éléments concrets, tels que la décote immobilière de 15 à 20 % dans certains secteurs.
Ce t article propose une vue claire sur les défis du choix d’un quartier, tout en évoquant des alternatives pour plus de sérénité.
Quartier Franklin Roosevelt (ZUP de la Liberté)
Localisation et réputation générale
Le quartier Franklin Roosevelt, aussi nommé ZUP de la Liberté, se situe près de la gare d’Aix-les-Bains. Ce secteur, regroupant des logements sociaux et des immeubles des années 1960-1970, est souvent perçu comme isolé. Malgré sa proximité du centre-ville et ses accès aux transports, sa réputation reste marquée par un bâti ancien et une gestion complexe des espaces communs.
Problématiques de sécurité et de délinquance
Le trafic de stupéfiants et les vols à l’arraché dominent les préoccupations locales. Le carrefour de la Liberté concentre des nuisances nocturnes et une ambiance tendue. En 2024, Aix-les-Bains a vu sa délinquance augmenter de 18,6 %, avec 1 915 faits recensés. Malgré des actions de médiation sociales, la perception d’insécurité reste forte, surtout en soirée.
Nuisances urbaines et cadre de vie
Les 160 trains quotidiens et la circulation génèrent un bruit constant, malgré l’installation d’écrans acoustiques dans le cadre d’un programme national. Ces nuisances, couplées à un stationnement anarchique et un entretien irrégulier des espaces publics, pèsent sur le quotidien. Certains bâtiments restent mal isolés, accentuant le vieillissement du bâti, avec un investissement de 4 millions d’euros pour les écrans acoustiques.
Impact immobilier et potentiel d’évolution
Les prix y sont 15 à 20 % inférieurs à la moyenne locale (4 415 €/m²), avec des appartements à partir de 4 068 €/m². Depuis 2008, un plan de rénovation a déconstruit des tours HLM et construit des logements BBC, comme l’opération « Les Jardins d’Eden » (81 logements, mixité sociale 50/50). Ce projet inclut aussi des commerces et des espaces verts. Un pari risqué pour les investisseurs, mais prometteur à long terme grâce à une densité de 135 logements/ha.
Quartier Marlioz
Cadre attractif à première vue
Marlioz bénéficie d’un emplacement stratégique à Aix-les-Bains. Il se trouve à proximité immédiate des Thermes de Marlioz, un atout pour les curistes. Certaines rues, comme celles bordant le parc éponyme, offrent un cadre calme avec de la verdure. Les résidences récentes, telles que Le Clos Marlioz, apportent une touche de modernité. Ce mélange peut séduire les familles recherchant un environnement résidentiel.
Nuisances nocturnes et incivilités périodiques
Le sud du quartier connaît cependant des nuisances notables. Des rassemblements nocturnes dans certaines rues génèrent du bruit et des incivilités ponctuelles. Les riverains décrivent un quartier parfois excessivement animé, avec des dégradations mineures observées. Ces phénomènes, bien que limités dans le temps, créent un contraste avec l’image thermale de la ville. La délinquance locale a progressé de 18,6 % entre 2023 et 2024, une tendance ressentie dans ce secteur.
Dynamisme en demi-teinte
En journée, certaines zones manquent d’animation. L’hétérogénéité de l’urbanisme entre bâtiments anciens et récents crée un environnement inégal. Des rues peu dynamiques et des espaces publics insuffisamment exploités peuvent donner une impression d’enclavement. Ce contraste entre l’attractivité théorique et la réalité quotidienne mérite d’être pris en compte pour qui envisage une implantation durable.
Quartier Saint-Simond
Sentiment d’enclavement au nord de la ville
Situé à l’extrême nord d’Aix-les-Bains, Saint-Simond suscite un sentiment d’éloignement par rapport aux autres quartiers. Les résidents décrivent souvent cette zone comme « coupée du reste de la ville », malgré sa proximité avec des communes limitrophes. La configuration géographique et l’absence de liaisons urbaines renforcent cette impression d’enclavement.
Manque d’équipements et de transports en commun
Le quartier présente un déficit en services de proximité. Hormis quelques commerces comme le magasin Capa spécialisé en pièces automobiles, les options restent limitées. La desserte en transports en commun est jugée insuffisante, avec peu d’arrêts de bus Ondea accessibles à pied. Les habitants soulignent la nécessité d’un véhicule personnel pour rejoindre les pôles commerciaux, ce qui renforce l’isolement des non-motorisés.
Cohésion sociale parfois difficile
La coexistence de l’ancien village et des lotissements récents crée des contrastes sociaux. Les échanges entre résidents de longue date et nouveaux arrivants restent parfois tendus, alimentant un sentiment de fragmentation. Ce manque d’ancrage collectif se traduit par une faible dynamique associative comparée à d’autres quartiers. Les initiatives de médiation urbaine restent limitées dans ce secteur, où 42% des ménages sont composés de personnes seules, accentuant l’éclatement des liens sociaux.
Quartier Lafin
Le quartier Lafin affiche un prix moyen de 4 068 €/m² pour les appartements, soit 15 à 20 % de moins que la moyenne d’Aix-les-Bains (4 415 €/m²). Cette décote s’explique par sa proximité avec des zones jugées moins attractives, comme le secteur de la gare. Malgré des projets de réhabilitation, le quartier reste associé à des nuisances sonores et une image marquée par des tensions sociales. Ces facteurs pèsent sur sa valeur immobilière, accentuée par un bâti vieillissant et des problèmes de stationnement sauvage.
Zone de la gare
La gare d’Aix-les-Bains génère un trafic constant, avec 160 trains quotidiens et une circulation routière dense. Les nuisances sonores sont accentuées par la présence de la voie ferrée, malgré des écrans acoustiques. En soirée, le secteur est perçu comme moins sécurisé, en raison de son caractère passant et de la mixité des publics. Les riverains signalent des incivilités ponctuelles, ce qui en fait un choix déconseillé pour une résidence familiale. Toutefois, sa desserte exceptionnelle en fait un secteur attractif pour l’investissement locatif, notamment pour les jeunes actifs. Des aménagements, comme l’isolation phonique, visent à atténuer ces inconvénients.
Comparatif des quartiers à surveiller à Aix-les-Bains
Aix-les-Bains présente des disparités territoriales marquées, avec certains quartiers nécessitant une attention particulière avant un projet d’installation ou d’investissement. La délinquance, les nuisances sonores et l’état du bâti sont des critères récurrents dans l’évaluation de ces zones. Les données révèlent un taux de 59,5 délits par mille habitants en 2024, avec une hausse de 18,6 % par rapport à l’année précédente.
| Quartier | Principaux inconvénients | Potentiel / nuances |
|---|---|---|
| Franklin Roosevelt / La Liberté | Délinquance, trafic, nuisances sonores, bâti ancien | Proximité gare, potentiel de rénovation urbaine |
| Marlioz | Nuisances nocturnes, incivilités | Proximité thermes, espaces verts |
| Saint-Simond | Isolement, manque de services et de transports | Calme relatif en journée, cadre pavillonnaire |
| Lafin / Secteur Gare | Bruit, perception d’insécurité le soir, décote immobilière | Prix d’achat plus accessibles, investissement décoté |
Quelles alternatives où chercher pour plus de sérénité ?
Pour ceux souhaitant un cadre plus apaisé, plusieurs quartiers combinent tranquillité et accessibilité aux commodités. Ces secteurs, moins exposés aux nuisances citées, offrent un équilibre entre qualité de vie et proximité des atouts d’Aix-les-Bains :
- Le centre-ville historique
- Les bords du lac
- Le secteur Mémard-Corsuet
- Le quartier de Boncelin
- Le quartier Saint-Pol
Comment vérifier par vous-même la qualité d’un quartier ?
85 % des signalements de nuisances à Aix-les-Bains concernent la ZUP Franklin Roosevelt. Cette donnée illustre l’intérêt de visiter un quartier à différents moments. Une visite en journée ne suffit pas : revenez en soirée et le week-end pour juger l’ambiance réelle. Les nuisances sonores et la délinquance nocturne sont souvent plus prononcées à ces moments.
Visites sur le terrain
Marlioz ou Saint-Simond offrent des profils variés. Marlioz, malgré ses résidences neuves, subit des nuisances sonores nocturnes. Une visite tardive ou le week-end permet de s’en rendre compte. L’isolement de Saint-Simond, peu desservi par les transports, n’apparaît pas dans les documents officiels. Une immersion sur place reste essentielle.
Voici les points clés à observer et les questions à poser :
- Évaluez la propreté des espaces publics et l’état des véhicules stationnés.
- Échangez avec les commerçants ou riverains sur la sécurité et les nuisances sonores.
- Questionnez sur les incivilités fréquentes et les mesures de sécurité.
- Vérifiez l’isolation phonique d’un logement en rez-de-chaussée ou proche d’un axe routier.
Faire appel à un expert pour un avis professionnel
Pour éviter les erreurs, contactez une agence immobilière locale. Ces professionnels connaissent les particularités des quartiers. Par exemple, Lafin propose des prix inférieurs de 15 à 20 % à la moyenne, mais avec des risques de nuisances. Un expert oriente vers des zones en rénovation, comme Franklin Roosevelt.
Conclusion
Aix-les-Bains, malgré son attractivité, exige une analyse rigoureuse avant tout choix immobilier. Certains quartiers, comme La Liberté ou Saint-Simond, présentent des problèmes de sécurité et nuisances urbaines, impactant prix et cadre de vie. Une visite sur place, à différentes heures, est cruciale. Pour un accompagnement personnalisé, une agence immobilière locale peut guider vos décisions.